2% overdrachtsbelasting bij verkrijging als kantoorruimte gebruikte stadsvilla

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad arrest gewezen waaruit volgt dat het oordeel van het gerechtshof dat een kantoorpand ten tijde van de verkrijging als woning kan worden aangemerkt, juist is. Daardoor is ter zake van de verkrijging van het pand 2% overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van 6%.

Feiten

X B.V. (hierna: X) heeft in 2012 de eigendom verkregen van een onroerende zaak (hierna: het pand). Het pand is in 1895 als woonhuis (‘stadsvilla’) gebouwd. Het werd aanvankelijk ook bewoond en is nadien als advocatenkantoor in gebruik geweest. Toen het pand door X werd verkregen, bevatte het geen keuken of badkamer, maar wel toiletten op de begane grond en de beide daarboven gelegen verdiepingen. Voorts waren elektrische voorzieningen, centrale verwarming en een pantry aanwezig. Volgens het toen geldende bestemmingsplan had het pand zowel een woon- als een kantoorbestemming. X heeft ter zake van de verkrijging van het pand op aangifte 2% overdrachtsbelasting voldaan, zijnde het tarief voor de verkrijging van een woning. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag opgelegd omdat volgens hem 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd, aangezien het pand ten tijde van de verkrijging ervan door belanghebbende als kantoorpand was aan te merken.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt over de uitleg van het begrip woning:

• Het door de wetgever met het 2%-tarief overdrachtsbelasting mede nagestreefde doel van het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, kan niet doorslaggevend worden geacht bij de uitleg van het begrip woning voor toepassing van het 2%-tarief.

• Om de vraag of de verworven onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor bewoning te beantwoorden, moet in eerste instantie worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als dat doel bewoning is geweest, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

• Wanneer de hiervoor vermelde regels niet leiden tot een duidelijke conclusie of sprake is van een onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd voor bewoning, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

  De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat het oordeel van het gerechtshof dat het pand ten tijde van de verkrijging kan worden aangemerkt als woning, gelet op de hierboven genoemde punten, juist is. Met betrekking tot de verkrijging van het pand is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

• 
  

Publicatiedatum: 26 februari 2017