Btw-arrest over servicekosten en verhuur onroerend goed

Btw-arrest over servicekosten en verhuur onroerend goed

Op 16 april 2015 heeft het Hof van Justitie arrest gewezen over servicekosten en de verhuur van onroerende zaken.

Feiten

Een publiekrechtelijke rechtspersoon heeft met name tot taak de hem toevertrouwde onroerende goederen van de staat te verhuren. In het kader van deze activiteit neemt de rechtspersoon bepaalde nutsvoorzieningen (te weten elektriciteit, verwarming en water) en afvalophaling af en berekent de kosten hiervan door aan de huurders. In verband met de verhoging van de btw-tarieven vanaf 1 januari 2011 in Polen vroeg de rechtspersoon een individueel advies aan de minister van Financiën. De minister van Financiën heeft aangegeven dat de levering van nutsvoorzieningen en de ophaling van afval samen met de verhuur van een onroerende zaak één prestatie vormde.

De Poolse hoogste rechter heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie.

Hof van Justitie

Op de eerste prejudiciële vraag antwoordt het Hof van Justitie dat de verhuurder de nutsvoorzieningen levert en het afval ophaalt. De verhuurder heeft daartoe namelijk de overeenkomsten gesloten en berekent de kosten door aan de huurder. Dat de huurder deze goederen en diensten rechtstreeks gebruikt, doet daar niet aan af.

Op de tweede prejudiciële vraag antwoordt het Hof van Justitie dat de verhuur van onroerend goed en de in dat kader geleverde nutsvoorzieningen en het ophalen van afval in beginsel als meerdere prestaties moeten worden beschouwd en vanuit btw-oogpunt afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Dat is het geval indien de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan bepalen hoe hij de betrokken goederen of diensten gebruikt. De levering van water, elektriciteit en verwarming staat in beginsel los van de huur indien de huurder zelf kan beslissen over zijn water-, elektriciteits- of verwarmingsverbruik, dat kan worden geverifieerd door de installatie van individuele meters en gefactureerd aan de hand van het werkelijke verbruik. Diensten zoals de schoonmaak van de gemeenschappelijke delen van een gebouw in mede-eigendom moeten als gescheiden van de huur worden aangemerkt, indien zij door elke huurder afzonderlijk of door de huurders gezamenlijk kunnen worden georganiseerd en de aan de huurders gerichte facturen in ieder geval de levering van die goederen en/of de verrichting van die diensten vermelden als een van de huur onderscheiden post.

Er is sprake van één prestatie met de verhuur indien het onroerend goed – economisch gezien – objectief één geheel vormt met de hiermee gepaard gaande prestaties (in casu de levering van de nutsvoorzieningen en het ophalen van afval). Dit kan met name het geval zijn bij de verhuur van sleutelklare kantoren, die dankzij de levering van nutsvoorzieningen en bepaalde andere prestaties meteen gebruiksklaar zijn, en bij de kortetermijnverhuur van onroerende goederen, met name voor vakanties of voor professionele doeleinden. Ook in gevallen waarin de verhuurder zelf niet de mogelijkheid heeft om vrijelijk en onafhankelijk – met name onafhankelijk van andere verhuurders – de leveranciers of dienstverrichters te kiezen en te bepalen hoe de goederen en diensten waarmee de verhuur gepaard gaat kunnen worden gebruikt, zijn de betrokken prestaties doorgaans niet te scheiden van de verhuur en vormen zij één enkele prestatie met de verhuur. Dit is in het bijzonder het geval wanneer de verhuurder die eigenaar is van een gedeelte van een gebouw in mede-eigendom, een beroep moet doen op leveranciers of dienstverrichters die zijn gekozen door de gezamenlijke mede-eigenaars en een bepaald aandeel in de collectieve lasten betreffende die prestaties moet dragen, dat hij vervolgens doorberekent aan de huurder. De Poolse rechter moet in casu nagaan of voor de btw sprake is van één of meer prestaties.

Praktijk

In het vastgoedbesluit heeft de staatssecretaris van Financiën uiteengezet hoe volgens hem voor de btw moet worden omgegaan met servicekosten en de verhuur van onroerende zaken. De servicekosten in de zakelijke vastgoedbranche (dat wil zeggen kantoren, winkels, e.d.) en bij de commerciële verhuuractiviteiten van woningbouwcoöperaties (niet zijnde de verhuur van woningen) is gebleken, dat de servicekosten veelal betrekking hebben op van de huur apart in aanmerking te nemen prestaties. Deze servicekosten moeten voor de btw-heffing op hun eigen merites worden beoordeeld en zullen daarom veelal belast zijn met btw.

Servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht hebben meestal betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst. De servicekosten volgen dan het btw-regime van de verhuurde onroerende zaak. Een uitzondering vormen de servicekosten voor het zogenoemde huurdersonderhoud, het kleine onderhoud aan de gehuurde onroerende zaak dat volgens de huurovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek voor rekening en risico van de huurder komt (zoals onderhoud aan de deurbel, de brievenbus, deurkrukken, en dergelijke). Over deze servicekosten is btw verschuldigd.

Het is niet uitgesloten dat het vastgoedbesluit naar aanleiding van dit arrest zal worden aangepast.

Publicatiedatum: 20 april 2015


Deel dit nieuwsbericht