Een in kantoor veranderd pand kan worden aangemerkt als woning: 2% overdrachtsbelasting

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad arrest gewezen en geoordeeld dat een in een kantoor veranderd pand onder omstandigheden kan worden aangemerkt als woning. Hierdoor is ter zake van de verkrijging van het pand 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Feiten

X is eigenaar van een boerderij (hierna: het pand). Het pand mag volgens het bestemmingsplan in beginsel alleen voor bewoning worden gebruikt. In januari 2009 verleent de gemeente een tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan, waardoor het pand voor maximaal vijf jaren voor zakelijke doeleinden mag worden gebruikt. Met het oog op de verhuur is het pand verbouwd tot kantoorruimte. Bij de verbouwing worden wel alle noodzakelijk voorzieningen voor latere bewoning aangebracht. Na de verbouwing is het pand als kantoor in gebruik genomen. In 2010 heeft X het pand verkocht. In 2013 heeft X het pand teruggekocht. Ook nadat X het pand had teruggekocht is het pand gebruikt als kantoorruimte. X stelt dat het pand als een woning moet worden aangemerkt, zodat 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt over de uitleg van het begrip woning:

• Het door de wetgever met het 2%-tarief overdrachtsbelasting mede nagestreefde doel van het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, kan niet doorslaggevend worden geacht bij de uitleg van het begrip woning voor toepassing van het 2%-tarief.

• Om de vraag of de verworven onroerende zaak naar zijn aard is bestemd voor bewoning te beantwoorden, moet in eerste instantie worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Als dat doel bewoning is geweest, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

• Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning, wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.

• Wanneer de hiervoor vermelde regels niet leiden tot een duidelijke conclusie of sprake is van een onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd voor bewoning, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

  De Hoge Raad oordeelt dat, gelet op de hierboven genoemde punten, het oordeel van het gerechtshof dat het pand ten tijde van de verkrijging kan worden aangemerkt als woning juist is. Over de verkrijging van het pand is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Publicatiedatum: 26 februari 2017