Geen levering bouwterrein doordat verkrijger bebouwing laat slopen

Op 21 november 2019 is een uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland gepubliceerd over het antwoord op de vraag of een bouwterrein is geleverd.

Feiten
Eiseres, gemeente Groningen (hierna: de gemeente) heeft in 2016 een perceel grond voor € 4.100.000 verkocht aan een besloten vennootschap. In de koopovereenkomst en de akte van levering is onder meer opgenomen dat de gemeente aan de koper een perceel grond in de huidige staat levert, inclusief de huidige bebouwing. Die huidige bebouwing bestaat uit onder andere de ondergrondse verharding van een kolengoot, fundatie van de kolengoot, asfaltweg, trottoirs, funderingspalen, betonnen bak, kademuur en deels nog verontreinigde grond. De Gemeente zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor de sanering van de verontreinigde grond. De sloop van de nog aanwezige bebouwing zal door en voor rekening en risico van koper plaatsvinden.

In de koopovereenkomst is verder opgenomen dat de gemeente en de koper van oordeel zijn dat de levering is vrijgesteld van btw omdat een bebouwd terrein wordt geleverd en dat voor deze levering door de gemeente dan ook geen btw in rekening wordt gebracht.
De geleverde onroerende zaak was een onderdeel van een voormalige energiecentrale, die eind jaren negentig tot het maaiveld is gesloopt. De onroerende zaak bestond uit grond en de onder het maaiveld gelegen bebouwing die bedekt was met een laag zand. De bebouwing die na de sloop van de energiecentrale werd achtergelaten diende om erosie van het terrein tegen te gaan.

Voorafgaand aan de levering van de onroerende zaak is een omgevingsvergunning verstrekt met het oog op een door de koper op het terrein te realiseren woon- en zorgcomplex. In de gerealiseerde nieuwbouw is niets van de oude, ondergrondse bebouwing gebruikt. De bestaande kademuur heeft ook in de nieuwe situatie zijn functie behouden.

De sanering van de grond is voorafgaand aan de levering gestart en na de levering afgerond. De sloop, gestart na de levering, en sanering zijn door dezelfde aannemer uitgevoerd. Bij de sloop:
-is 2.100 ton beton gesloopt, gebroken en afgevoerd;
-is 15 m³ metselwerk gesloopt;
-zijn 330 stuks houten heipalen verwijderd; en
-is 3.800 m² asfaltverharding (wegen) en hoogovenslakken verwijderd.

In de grond lagen kolengoten die zo groot waren dat er grote vrachtwagens – Amerikaanse puinruimers – in konden rijden. Verder was een zeer grote betonnen bak aanwezig die deels boven de grond uitstak. Ook de kademuur was zichtbaar.

Rechtbank
Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval de resten van de bebouwing in theorie gebruikt kunnen worden als bouwwerk (gebouw). Tussen partijen is evenmin in geschil dat van de geleverde bebouwing uitsluitend de kademuur zijn functie in de nieuwbouw heeft behouden en dat de overige bebouwing is gesloopt en afgevoerd.

De levering van het bebouwde terrein is vrijgesteld van btw. De gemeente draagt namelijk als verkoper voor eigen rekening en risico zorg voor de sanering van de verontreinigde grond, terwijl de sloop van de nog aanwezige bebouwing door en voor rekening en risico van de koper plaatsvindt.

Bovendien is geen sprake van bebouwing die ten opzichte van het geheel als verwaarloosbaar moet worden beschouwd. Ongeveer 38% van de oppervlakte van de geleverde onroerende zaak is namelijk voorzien van verharding (wegen). Ook de kolengoten en de hergebruikte kademuur kunnen worden meegerekend.

Publicatiedatum: 15 december 2019