Levering verhuurd woon(zorg)complex is door intentie tot verkoop geen overdracht van een algemeenheid van goederen

Levering verhuurd woon(zorg)complex is door intentie tot verkoop geen overdracht van een algemeenheid van goederen

Op 6 januari 2021 is een uitspraak gepubliceerd waarin Rechtbank Gelderland (hierna: rechtbank) heeft geoordeeld, dat door de intentie tot verkoop aan een derde de levering van een verhuurd woon(zorg)complex geen overdracht van een algemeenheid van goederen is. De levering van het woon(zorg)complex is btw-belast.

Feiten

X B.V. (hierna: X) heeft op 20 februari 2017 een perceel grond geleverd gekregen. Op 14 juli 2007 heeft zij voor 15 jaren een overeenkomst voor btw-vrijgestelde verhuur gesloten met een stichting voor een nog te bouwen pand op het perceel. Op 28 september 2017 heeft zij een aannemings-/realisatieovereenkomst gesloten met een aannemersbedrijf voor de ontwikkeling van een woon(zorg)complex (hierna: complex) op het perceel. Vóór de oplevering van het complex heeft X een intentieovereenkomst gesloten met een koper en hebben partijen afspraken gemaakt over de voorgenomen verkoop van het complex. De finale versie van de koopovereenkomst is opgemaakt op 2 juli 2018 en deze overeenkomst heeft X eind september/begin oktober 2018 ondertekend. In de koopovereenkomst is als voorwaarde opgenomen dat het complex op de transportdatum volledig verhuurd moet zijn. Op 19 november 2018 is het complex opgeleverd en X heeft het complex vanaf die datum btw-vrijgesteld verhuurd aan de stichting. Op 30 november 2018 wordt het complex geleverd aan de koper. Bij de levering wordt geen btw in rekening gebracht met verwijzing naar artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB). Gedurende de bouw is alle btw in aftrek gebracht. De koper heeft de verhuur van het complex aan de stichting voortgezet.

In geschil is of sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van artikel 37d van de Wet OB en welk bedrag aan herziening in aanmerking moet worden genomen.

Oordeel rechtbank

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van de overgang van een algemeenheid van goederen. Artikel 37d van de Wet OB is derhalve niet van toepassing en de levering van het complex is belast met btw. De rechtbank acht het op basis van de feiten en omstandigheden aannemelijk dat X in het begin twee intenties heeft gehad: enerzijds het complex aan te houden als belegging en anderzijds om het complex als nieuwbouwproject te ontwikkelen en te verkopen. De intentie om het complex aan te houden als belegging is in ieder geval uiterlijk april/mei 2018 weggevallen, toen X een goed bod kreeg. Vanaf dat moment was de enige intentie de verkoop van het complex. De verhuur vond alleen plaats om te voldoen aan de voorwaarde in de koopovereenkomst dat het complex op de transportdatum volledig verhuurd moest zijn.
Verder was de aard van de economische activiteit ten tijde van de levering projectontwikkeling voor de verkoop en niet de verhuur van onroerende zaken ter belegging. De levering betrof daarom geen bedrijfsmiddel, maar een voorraadgoed. Er wordt niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 37d Wet OB.

Ten aanzien van de herziening oordeelt de rechtbank, dat de herziening moet worden berekend over de periode vanaf de vrijgestelde ingebruikneming (19 november 2018) tot de btw-belaste levering (30 november 2018).

Publicatiedatum: 15 januari 2021


Deel dit nieuwsbericht