Slopen en bouwrijp maken door koper leidt niet tot econoom!

Op 14 augustus 2015 is een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden gepubliceerd waaruit volgt dat het slopen van een opstal en het bouwrijp van percelen, niet leidt tot de verkrijging van de economische eigendom voor de overdrachtsbelasting.

Belang voor de praktijk

Het begrip economische eigendom in de overdrachtsbelasting is erg ruim. Daardoor kan vrij snel sprake zijn van een verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Het sluiten van een koopovereenkomst waardoor het recht op levering wordt verkregen, leidt op zichzelf nog niet tot de verkrijging van de economische eigendom. Zodra het sluiten van een koopovereenkomst gepaard gaat met andere handelingen rijst echter de vraag of de koper de economische eigendom verkrijgt. Hof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat het slopen van een opstal en het bouwrijp maken van de percelen niet leidt tot de verkrijging van de economische eigendom.

Feiten

Belanghebbende, een besloten vennootschap (hierna: de vennootschap), koopt vier percelen grond. De vennootschap zorgt voor de sloop van een gebouw en het bouwrijp maken van de percelen. Verder moet de vennootschap de kosten vergoeden die de verkoper moet maken in verband met het beëindigen van de huurovereenkomsten van de huurders van het gebouw. Daarnaast moet de vennootschap een ruimtelijke onderbouwing voor het plangebied voor haar rekening laten opstellen en de eventuele planschade aan de gemeente vergoeden. De vennootschap verkrijgt de juridische eigendom van de percelen en doet daarbij een beroep op de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting (artikel 15, lid 1, onderdeel a, WBR). De inspecteur is van mening dat de vennootschap vóór de juridische levering al de economische eigendom van de percelen heeft verkregen, en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.  

Hof

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat X bv niet op een eerder tijdstip dan bij de juridische levering de economische eigendom van de percelen heeft verkregen. Volgens het hof heeft de vennootschap vóór de juridische levering uitsluitend een recht op levering van de percelen verkregen. Het hof overweegt daarbij dat het risico dat de benodigde vergunningen niet zouden worden verleend niet bij de vennootschap rust. Hierbij is naar het oordeel van het hof niet van belang dat de sloopkosten voor rekening van de vennootschap komen. Volgens het hof is dit namelijk niet een omstandigheid waardoor de vennootschap een groter of ander belang bij waardeverandering van de onroerende zaak heeft verkregen, dan het belang dat voortvloeit uit het recht op levering tegen een in een koopovereenkomst gefixeerde prijs. Het maakt slechts aannemelijk dat bij de in de koopovereenkomst bepaalde prijs rekening is gehouden met de (ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst verwachte) kosten van de sloop. Ook het slooprisico (het risico dat de kosten van de sloop hoger of lager zijn dan op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst werd ingeschat), maakt naar het oordeel van het hof niet dat meer wordt verkregen dan enkel het recht op levering. Het hof ziet geen wezenlijk verschil met de situatie waarin de koper of verkoper een derde heeft ingeschakeld voor de sloop en die kosten voor rekening komen van belanghebbende. Ook in die situatie is het aannemelijk dat in de koopovereenkomst rekening is gehouden met deze (verwachte) kosten. Het hof vernietigt de naheffingsaanslag.

Publicatiedatum: 25 augustus 2015