Verkrijging van voormalig schoolgebouw en/of kantoorgebouw belast met 6% overdrachtsbelasting

Op 11 juli 2019 is een uitspraak van Rechtbank Gelderland gepubliceerd over de vraag welk tarief van toepassing is op de verkrijging van een voormalig schoolgebouw en/of kantoorgebouw dat op het moment van verkrijging werd bewoond.

Eiseres, X bv, en D bv hebben in 2015 een pand in eigendom verkregen. Hierbij heeft de notaris namens X bv en D bv op aangifte overdrachtsbelasting voldaan, waarbij een tarief van twee procent van de koopsom is gehanteerd. In de akte van levering is vermeld dat het een voormalig kantoorpand betreft dat nu woningen/woonruimten omvat. De onroerende zaak is in 1978 gebouwd, in 1982 verbouwd en in 1999 gerenoveerd. Tot 2011 is het pand in gebruik geweest als schoolgebouw en/of kantoorgebouw, waarna het pand heeft leeggestaan. Het pand is in eerste instantie als kantoor te huur aangeboden en vervolgens vanaf 2013 ook te koop aangeboden als kantoorpand.

Vóór de levering in 2015 is het pand een aantal jaren in gebruik voor bewoning, in het kader van anti-kraak. Op het adres van het pand staan ongeveer zeven bewoners ingeschreven.

In het bestemmingsplan heeft het perceel sinds 2013 de bestemming “gemengd”. Dat betekent dat de bestemming kan zijn: wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de Wet geluidhinder.

X bv en D bv hebben het pand in 2015 geleverd aan derden. Na de levering zijn door deze derden tachtig studiowoningen gerealiseerd.

De verweerder (inspecteur) heeft een naheffingsaanslag opgelegd, omdat hij van mening is dat het 6%-tarief van toepassing is. De verweerder is namelijk van mening dat het pand niet is aan te merken als een woning.

Rechtbank

Overdrachtsbelasting
Er is niet aannemelijk geworden dat op het moment van verkrijging van het pand door X bv het pand (door verbouwingen) naar zijn aard tot woning bestemd is geworden. De omstandigheid dat op het tijdstip van levering zeven bewoners ingeschreven stonden op het adres van het pand leidt niet tot een ander oordeel. Dit gegeven op zich is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het pand geschikt is gemaakt voor bewoning, temeer nu deze bewoning kennelijk (tijdelijk) plaatsvond in het kader van anti-kraak, terwijl het pand te huur en te koop werd aangeboden als kantoorruimte. Verweerder heeft dan ook terecht de naheffingsaanslag opgelegd.

Vergrijpboete
De boetebeschikking is vernietigd omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat op het moment van de verkrijging van het pand sprake was van (voorwaardelijk) opzet van X bv.

Belang voor de praktijk
Het hangt van de omstandigheden van het geval af of op het moment van verkrijging van een onroerende zaak naar zijn aard sprake is van een woning. Als dat het geval is, is het 2%-tarief van toepassing. Zo niet, dan is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Publicatiedatum: 12 augustus 2019