Verkrijging zorgappartementen belast met 2% overdrachtsbelasting!
Op 18 maart 2019 is een uitspraak van Rechtbank Gelderland gepubliceerd waaruit volgt dat de verkrijging van twee gebouwen met 71 zorgappartementen belast is met 2% overdrachtsbelasting. De verkrijging van de warmte- koude- opslaginstallatie van deze twee gebouwen is eveneens belast met 2% overdrachtsbelasting.
Feiten
Eiseres, een stichting, heeft de eigendom verkregen van twee gebouwen. De twee gebouwen bestaan ieder uit vijf woonlagen met 71 appartementen en verschillende gemeenschappelijke ruimtes. Ieder appartement is afzonderlijk afsluitbaar en heeft een eigen huisnummer, brievenbus, bel, keuken en badkamer. De appartementen op de eerste twee verdiepingen zijn bestemd voor bewoners die dementerend zijn. Deze appartementen komen uit op een gemeenschappelijke ruimte, die in het gebouw ligt. De appartementen op de overige verdiepingen zijn in beginsel bedoeld voor bewoners met een lichamelijke beperking. Deze appartementen komen uit op een galerij. De appartementen zijn geschikt voor bewoning door een of twee bewoners. De appartementen vallen onder de categorie sociale huurwoning in de zin van de Woningwet. In de huur voor de appartementen is het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes begrepen. De stichting ontvangt als eigenaar voor ieder appartement een WOZ-beschikking voor een woning.
De stichting heeft als zorgverlener voor beide gebouwen een registratie op grond van de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi). De bewoners van de appartementen kunnen zorg afnemen van de stichting, van andere zorgverleners of gebruikmaken van mantelzorg. Niet alle bewoners van de appartementen hebben zorg nodig.
De stichting heeft van een besloten vennootschap tevens de economische eigendom verkregen van de warmte- koude- opslaginstallatie (WKO) behorend bij de twee verkregen gebouwen en het opstalrecht van de WKO die bij een ander gebouw hoort. De drie gebouwen worden elk verwarmd door hun eigen WKO. De WKO bestaat uit twee ondergrondse gesloten circuits van leidingen met water op 90 tot 150 meter diepte afkomstig uit een of meerdere bronnen. Het water in de leidingen wordt door de aardwarmte opgewarmd tot 13 graden. Die warmte in het eerste circuit wordt door een warmtewisselaar doorgegeven aan een tweede circuit. Het water daarin wordt naar de woningen gepompt. In iedere woning bevindt zich een warmtepomp. Deze pomp brengt het water van 13 graden op de gewenste temperatuur, waarna de woningen via de installatie in de woning worden verwarmd. Het water wordt, als het is afgekoeld, teruggepompt de leidingen in.
Geschil
In geschil is of de stichting in verband met de verkrijging van de twee gebouwen 2% of 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Verder is in geschil of de WKO’s van de drie gebouwen vallen onder de vrijstelling overdrachtsbelasting voor netbeheerders (netwerkvrijstelling). Als de verkrijging van de WKO’s niet onder deze vrijstelling overdrachtsbelasting valt, is in geschil of de WKO’s van de twee verkregen gebouwen zijn aan te merken als aanhorigheden van deze onroerende zaken en of daarop het tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is.
Rechtbank
De verkregen twee gebouwen
De verkregen twee gebouwen zijn naar hun aard en gemeten naar hun objectieve kenmerken bestemd als woningen. De rechtbank neemt in haar oordeel mee dat de gebouwen elk 71 volledig zelfstandige appartementen omvatten. Ieder appartement heeft een eigen keuken en badkamer, een afsluitbare voordeur en eigen bel. De rechtbank acht aannemelijk dat de appartementen zelf zich voor wat betreft de voorzieningen niet onderscheiden van reguliere woningen. Dat bij de inrichting van de appartementen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat bewoners mogelijk minder goed ter been zijn en/of een zorgindicatie hebben, doet niet af aan de aard van woning. De gemeenschappelijke ruimtes zijn eveneens op grond van hun objectieve kenmerken naar hun aard bestemd als woning. De omstandigheid dat de gebouwen zijn aangewezen op basis van de WTZi maakt de aard van het gebouw naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De verkrijging van de twee gebouwen is daarmee belast met 2% overdrachtsbelasting.
Netwerkvrijstelling
De WKO’s bestaan weliswaar uit leidingen maar ook uit warmtewisselaars die de warmte van het ene aan het andere circuit doorgeven. Daarbij wordt het warme water rondgepompt. Dit leidt ertoe dat de WKO’s niet kunnen worden beschouwd als een netwerk in de zin van de netwerkvrijstelling.
Naar objectieve maatstaven beschouwd behoren de WKO’s tot de gebouwen. Tussen partijen is niet in geschil dat de WKO’s verbonden zijn aan de verwarmingsinstallaties van de appartementen in de gebouwen. Zij zijn daarom als zodanig in gebruik bij de gebouwen en daaraan dienstbaar. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat voor de verkrijging van de gebouwen het overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen van toepassing is, is daarom dit tarief ook van toepassing op de verkrijging van de WKO’s die bij de twee verkregen gebouwen horen.
Slot
Uit deze uitspraak volgt dat de verkrijging van zorgappartementen die op het moment van verkrijging naar hun aard kunnen worden aangemerkt als woning, belast is met 2% overdrachtsbelasting in plaats van met 6%. Indien u binnen afzienbare termijn zorgappartementen verkrijgt of onlangs heeft verkregen en u betaalt 6% overdrachtsbelasting of heeft dit percentage betaald, dan is het verstandig om tijdig bezwaar te maken. Hiermee stelt u uw rechten veilig om de toepassing van het 2%-tarief via een bezwaar- en eventueel een beroepsprocedure af te dwingen. Indien u te laat bezwaar maakt, komt u in de ambtshalve sfeer terecht en leert de ervaring dat de Belastingdienst een verzoek om teruggaaf van overdrachtsbelasting afwijst.
Publicatiedatum: 25 maart 2019
Deel dit nieuwsbericht