Wellicht eerder sprake van vernieuwbouw voor de btw!

Op 16 november 2017 heeft het Hof van Justitie in een Poolse zaak een arrest gewezen over de verbouwing van onroerende zaken en btw. Dit arrest is ook voor de Nederlandse praktijk van belang.

Hof van Justitie

Polen kent de volgende regeling: Indien de verbouwingskosten 30% of meer van de waarde van het gebouw voor aanvang van de verbouwing bedragen, is sprake van vernieuwbouw. Van vernieuwbouw is sprake als het gebouw veranderingen van betekenis heeft ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het gebouw wordt betrokken, ingrijpend aan te passen. Met andere woorden, het gebouw wordt in die mate verbouwd, dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. In de Poolse zaak bedragen de verbouwingskosten 55% van de waarde van het pand voor aanvang van de verbouwing. Dit wijst er volgens het Hof van Justitie op dat sprake is van vernieuwbouw, maar de Poolse rechter moet dat uiteindelijk vaststellen.

Belang voor de Nederlandse praktijk

Een onroerende zaak kan na een verbouwing zijn vervaardigd of niet. De levering van een door de verbouwing vervaardigde onroerende zaak binnen twee jaar na ingebruikname na de verbouwing, is automatisch belast met btw. De levering van een onroerende zaak die niet is vervaardigd door de verbouwing is vrijgesteld van btw, tenzij wordt geopteerd voor btw-belaste levering.

Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat slechts sprake is van vernieuwbouw, indien in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In wezen nieuwbouw doet zich voor als de bouwtechnische ingrepen zodanig ingrijpend zijn, dat de bouwkundige identiteit van het (oorspronkelijke) gebouw door die ingrepen onherkenbaar wordt gewijzigd. Dit lijkt in overeenstemming met de rechtsoverweging van het Hof van Justitie dat in geval van vernieuwbouw het gebouw in die mate wordt verbouwd, dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Het arrest van het Hof van Justitie lijkt echter verder te gaan. Ook de verhouding tussen de verbouwingskosten en de waarde van het gebouw voor aanvang van de verbouwing kan van belang zijn voor de beoordeling of sprake is van vernieuwbouw. Ook wijzigingen in het gebruik van het verbouwde gebouw lijken in aanmerking te kunnen worden genomen bij de beoordeling of sprake is van vernieuwbouw. Het lijkt er daarmee op dat onder omstandigheden eerder sprake kan zijn van vernieuwbouw dan tot nu toe in de Nederlandse praktijk wordt aangenomen. Dat kan gunstig zijn als de verkrijger van een verbouwde onroerende zaak het verbouwde gebouw grotendeels of volledig aanwendt voor btw-belaste activiteiten. Het is echter nadelig als de verkrijging voornamelijk of uitsluitend btw-vrijgestelde prestaties verricht.

Laat u bij onroerende zaken die tijdens of na de verbouwing worden geleverd goed informeren over de hieraan verbonden btw- en overdrachtsbelastinggevolgen.

Publicatiedatum: 29 december 2017