2% overdrachtsbelasting verschuldigd voor verkrijging voormalig kantoorpand na bouwkundige wijzigingen maar voor oplevering

Op 29 november 2019 is een arrest van de Hoge Raad gewezen over de vraag of ter zake van de verkrijging van een appartementsrecht 2% of 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Feiten
Belanghebbende, een natuurlijk persoon, heeft op 13 april 2016 een koopakte getekend en een daarmee onverbrekelijk verbonden aannemingsovereenkomst gesloten ter verkrijging op 17 oktober 2016 van een door verbouwingswerkzaamheden voor bewoning bestemd appartementsrecht op de begane grond van een omstreeks 1991 gebouwd kantoorpand dat wordt getransformeerd in 25 wooneenheden. Op het moment van de overdracht van het appartementsrecht aan de natuurlijk persoon was er een omgevingsvergunning voor de transformatie van het pand in woningen. Na de sloopwerkzaamheden is een aanvang gemaakt met het plaatsen van binnenwanden. Toen de natuurlijk persoon haar appartementsrecht verkreeg, was de aannemer begonnen met het vervangen van de kozijnen.

Na de verkrijging van het appartementsrecht door de natuurlijk persoon moest nog worden voorzien in staalconstructies ten behoeve van balkons, gereed maken van een berging, ‘casco gereed maken’ van binnenwanden en kozijnen in het privégedeelte, elektra en centrale verwarming in het privégedeelte, en stuc-, spuit- en tegelwerk in het privégedeelte.
De notaris heeft in de akte vermeld dat de natuurlijk persoon heeft gekocht “het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning (…)”. Ter zake van die in de akte vermelde aankoop heeft de notaris namens de natuurlijk persoon een bedrag aan overdrachtsbelasting voldaan gelijk aan zes procent van de koopsom.

Hoge Raad
De Hoge Raad laat het oordeel van het Hof in stand dat het tarief van 2% overdrachtsbelasting voor woningen van toepassing is op de verkrijging van het appartementsrecht door de natuurlijk persoon. Het appartementsrecht heeft betrekking op een deel van een onroerende zaak dat bouwkundig was voorbereid op het aanbrengen van voorzieningen om dat deel van het bouwwerk geschikt te maken voor bewoning. Dat is ook de reden van de overdracht van het appartementsrecht. De geldende publiekrechtelijke voorschriften waren bovendien aangepast om die bewoning mogelijk te maken. Verder deed zich op het moment van de overdracht aan de natuurlijk persoon niet meer de situatie voor waarin het overgedragen deel van het bouwwerk met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kon worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke (kantoor)functie.

Publicatiedatum: 02 december 2019