Nieuw gebouw na verbouwing of transformatie? Alleen na wijziging in bouwkundige constructie!

De Hoge Raad heeft zich uitgesproken over één van de meest ingewikkelde onderwerpen binnen het btw-systeem. Namelijk, de vraag hoe men dient vast te stellen of een bestaand gebouw, bijvoorbeeld door een ingrijpende verbouwing of een transformatie, als nieuw gebouw kwalificeert. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor zowel de btw als de overdrachtsbelasting. Daarbij kan onder andere worden gedacht aan:

•  Is er van rechtswege btw verschuldigd over de levering van het gebouw of dient men te opteren voor een btw-belaste levering?
• Is er een vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing bij de levering van het gebouw?
• Gaat er een nieuwe herzieningstermijn lopen met betrekking tot de btw op de verbouwings-/transformatiekosten?

 De financiële belangen bij dit soort vraagstukken zijn doorgaans aanzienlijk.

 De discussie over de vraag hoe men dient vast te stellen of er daadwerkelijk een nieuw gebouw is gerealiseerd, is al meer dan 10 jaar oud en heeft een stortvloed aan jurisprudentie opgeleverd.  De oorzaak van die discussie en de stortvloed aan jurisprudentie is terug te voeren op het criterium dat door de Hoge Raad zelf is geïntroduceerd, namelijk het “in-wezen-nieuwbouwcriterium”. De praktijk heeft zelf een weg moeten vinden om dit criterium handen en voeten te geven. Aangezien er via de jurisprudentie steeds meer deelcriteria zijn geïntroduceerd om het “in-wezen-nieuwbouwcriterium” nader in te vullen, ziet men in de vastgoedpraktijk onderhand door de bomen het bos niet meer. Ook de rechters kwamen steeds vaker tot verschillende oordelen. Het is dan ook uiteindelijk Rechtbank Zeeland West-Brabant geweest, die zelf deze problematiek direct heeft voorgelegd bij de Hoge Raad.

 Uitspraak Hoge Raad 4 november 2022

De uitspraak van de Hoge Raad komt kort gezegd op het volgende neer: 

• Men blijft bij het huidige criterium, dus “in-wezen-nieuwbouwcriterium”
• Dit criterium is in die zin nader ingevuld dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie de conclusie kunnen rechtvaardigen dat er sprake is van “in-wezen-nieuwbouw”
• De wijzigingen in de bouwkundige constructie moet dermate ingrijpend zijn dat er “in-wezen een nieuw gebouw” is ontstaan
• Een verbouwing zal niet snel dermate ingrijpend zijn dat er sprake is van een nieuw vervaardigd gebouw
• Overige factoren zoals:
• uiterlijke herkenbaarheid
• functiewijziging
• grootte van de investeringen
• gerealiseerde meerwaarde na verbouwing

kunnen alleen een aanwijzing zijn voor de beoordeling of er sprake is van “in-wezen-nieuwbouw”. Deze factoren zijn niet:

• doorslaggevend, niet op zichzelf en niet tezamen genomen
• noodzakelijk

Helaas levert dit voor de praktijk geen doorbraak op. Weliswaar is nu duidelijk dat we het moeten zoeken in de bouwkundige constructie ter beoordeling van de vraag of er sprake is van “in-wezen-nieuwbouw” en dus van een nieuw gebouw, echter, de manier waarop de verschillende factoren gewogen moeten worden in die beoordeling blijft sterk casuïstisch.  

 Niettemin zijn wij van mening dat deze uitspraak van de Hoge Raad mogelijkheden biedt om meer zekerheid (btw en overdrachtsbelasting) in te bouwen bij een ingrijpende verbouwing of een transformatie van een gebouw.

Wij kunnen ons voorstellen dat u zich afvraagt hoe deze uitspraak van invloed is op een van uw lopende / gerealiseerde transformatie- of verbouwingsprojecten. Aarzelt u dan ook niet om contact met ons op te nemen om dit onderwerp verder door te spreken.

Publicatiedatum: 04 november 2022