Hoge Raad verwijst zaak voor beoordeling btw-status perceel

Op 5 oktober 2018 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de btw-status van een perceel ten tijde van de levering ervan. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof ’s-Hertogenbosch om dit met aanwijzingen verder te beoordelen.

Feiten
Een besloten vennootschap (hierna: de vennootschap) heeft op 23 januari 2007 als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond met daarop een bedrijfspand. In de koopovereenkomst is vermeld dat de levering niet belast is met btw. In juli 2007 is een aanvullende koopovereenkomst gesloten. Hierin is opgenomen dat:
– indien de vennootschap dat wenst de verkoper eraan zal meewerken dat het verkochte voor rekening van de vennootschap geheel of gedeeltelijk wordt gesloopt, ten behoeve van de te realiseren nieuwbouw voordat de juridische levering heeft plaatsgevonden.
– de verkoper zal meewerken aan het verkrijgen van een sloopvergunning voor het slopen van het bedrijfspand en een bouwvergunning voor nieuwbouw.
– indien de vennootschap voorafgaand aan de juridische levering tot sloop overgaat, het risico van het verkochte bij de verkoper blijft en de vennootschap voor aanvang van de sloopwerkzaamheden ten gunste van de verkoper een bankgarantie dient te stellen tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen.

Op 21 juni 2007 is aan de vennootschap een bouwvergunning verleend en op 27 juli 2007 aan de verkoper een sloopvergunning. De sloopwerkzaamheden zijn begonnen in augustus 2007.

In de akte van levering van 1 oktober 2007 is onder meer vermeld dat de verkoper aan de vennootschap levert “een perceel bouwterrein bestemd voor de bouw van een winkelpand met aanbehoren” en dat “[h]et verkochte (…) door de verkopende partij [is] gesloopt ten behoeve van de nieuwbouw”. In die akte hebben de vennootschap en de verkoper zich op het standpunt gesteld dat de levering belast is met btw. Tevens is in de akte een beroep gedaan op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.
Op het moment van leveren op 1 oktober 2007 was het bedrijfspand gesloopt met uitzondering van het in de nieuwbouw te integreren gedeelte van de oude voorgevel en was de fundering voor de nieuwbouw aangebracht.

Hoge Raad
De Hoge Raad overweegt dat de beoordeling of voor de btw een (gedeelte van een) gebouw en het erbij behorende terrein of een bouwterrein wordt geleverd, niet alleen moet plaatsvinden aan de hand van de contractuele bepalingen, maar ook aan de hand van:
– aan de levering voorafgaande omstandigheden.
– omstandigheden tijdens de levering, waarbij ook de intentie van partijen in aanmerking moet worden genomen.

Aan de hand van de feiten en omstandigheden moet worden beoordeeld of is geleverd:
– het oude bedrijfspand;
– een (gedeelte van een) gebouw voor, op of uiterlijk twee jaren na eerste ingebruikname ervan;
– een bouwterrein.

Dit moet niet worden beoordeeld aan de hand van het eindresultaat van alle op 1 oktober 2007 verrichte en nog te verrichten werkzaamheden aan het oude bedrijfspand en de nieuwbouw. Bij die beoordeling had het Hof ook in aanmerking moeten nemen in hoeverre de sloopwerkzaamheden en/of de vernieuwbouwwerkzaamheden door of voor rekening van de verkoper zijn verricht, dan wel door of voor rekening van de vennootschap, mede in het licht van hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen. Daarom wordt de zaak verwezen naar Hof ’s-Hertogenbosch.

Indien na verwijzing komt vast te staan dat de sloop- en verbouwingswerkzaamheden die zijn verricht tot op het tijdstip van de levering op 1 oktober 2007 behoren tot de door de verkoper jegens de vennootschap overeengekomen prestatie, laten de feiten en omstandigheden geen andere conclusie toe dan dat op het tijdstip van de levering het oude bedrijfspand nagenoeg geheel was gesloopt en in deze staat op geen enkele wijze meer als (bedrijfs)pand kon worden gebruikt. Na de sloop is namelijk geen bebouwing overgebleven die de functie van gebouw kon vervullen. Het op 1 oktober 2007 aan de vennootschap geleverde, vast met de grond verbonden (bouw)werk kon uitsluitend dienen als basis voor een (nieuw) te vervaardigen onroerende zaak. Onder die omstandigheden is sprake van een btw-belaste levering.

Belang voor de praktijk
In de praktijk is het met betrekking tot de levering van percelen van belang om vast te stellen of een levering met btw of met overdrachtsbelasting wenselijk is. Vervolgens moet worden vastgesteld of de gewenste levering in het betreffende geval mogelijk is. Gelet op het arrest van de Hoge Raad lijkt in deze zaak een belangrijke rol te spelen aan wie (verkoper of vennootschap) de sloopwerkzaamheden kunnen worden toegerekend, ook al hebben die werkzaamheden plaatsgevonden voor de juridische levering van het perceel.

Publicatiedatum: 08 oktober 2018